Expertise Immobilière - Guide Pratique

l’expert doit être à la fois :

Un technicien

L’expert doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements, appréciation sommaire des frais à engager pour le remettre en bon état…Dans l’économie ultralibérale du XIXe siècle et du début du XXe siècle, ces facteurs physiques étaient primordiaux dans la formation de la valeur : l’expert devait donc être avant tout technicien. Il doit encore l’être même s’il n’a pas besoin d’être un spécialiste en construction ou en technologie du bâtiment ; il doit avoir des connaissances techniques suffisantes pour lui permettre de décrire et d’apprécier les biens qu’il doit estimer.

Un économiste

La valeur d’échange d’un bien dépend parfois bien plus de l’offre et de la demande – donc du contexte économique – que des qualités techniques du bien. L’analyse des marchés immobiliers impose la collecte d’un grand nombre de renseignements et leur classement. Mais il ne suffit pas – heureusement pour les experts –de disposer d’un fichier de références immobilières : une réduction à un prix moyen au m2 habitable par exemple ne suffit pas pour estimer un bien ; il faut interpréter les données, c’est-à-dire procéder à un raisonnement économique. En outre, il faut intégrer le contexte économique général (chômage, inflation ou déflation) et régional (incidence par exemple de l’ouverture ou de la fermeture d’une grosse entreprise) pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés.

Un juriste

Les biens ne valent que par les droits qui les accompagnent. La législation des loyers en est un exemple particulièrement clair : plusieurs appartements de même consistance et état, dans un même immeuble, n’auront pas la même valeur selon qu’ils sont

*  libres ou occupés,

* selon le statut locatif (loi de 1948 ou location « libre »),

* selon la durée du bail et le niveau du loyer.

L’expert doit disposer de connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…).

Un fiscaliste

Les plaintes des professionnels de l’immobilier face à la fiscalité de l’immobilier, et les « avantages » fiscaux successifs et plus ou moins temporaires accordés par le législateur montrent, s’il en était besoin, l’incidence de la fiscalité sur le fonctionnement des marchés immobiliers. Sans avoir besoin d’être un fiscaliste émérite, l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés.